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長租公寓上市前途未卜

時間:2019-10-25 13:35:13 來源:北京晚報

  10月8日,青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交了招股書,擬以發行ADS(美國存托股票)的形式募資最多1億美元,并將以“QK“為交易代碼登陸納斯達克。有望成為國內長租公寓海外上市第一股的同時,青客也揭開了國內長租業務運營的面紗。

  加速上市破解融資困境

  事實上,不只是青客,近期頭部長租品牌自如、蛋殼等也都紛紛表達了上市愿望,如2019年9月,蛋殼公寓計劃最快于2019年赴美上市,募資金額為6至7億美元;不久后,自如公寓也表示,正在考慮在2020年赴美上市,擬籌資5億至10億美元;魔方公寓也曾表示,公司一直在籌劃中,未來將擇機上市。

  而此次青客赴美提交招股書,或將趕超在自如與蛋殼之前,成為首家海外上市的租房股。

  長租品牌的爭相赴美上市,從側面也揭示了目前國內長租品牌共有的資本困境。

  “由于前期投入較大,盈利周期較長,若缺少必要的資金支持,將無法維系持續的發展需要。”一位長租公寓從業者告訴記者,通過上市,長租企業能夠保障資金鏈的健康,此外還能夠將融得的資金投入到發展中。

  以青客為例,截至2019年6月其資產負債率高達133%,總負債已超過總資產;持有現金4.5億元;短期有息借貸1.49億元,租金貸8.73億元,若按此計算現金短債比僅為0.44,若不能及時融資,或將有償債風險。

  與此同時,近期有一批長租公寓傳出“爆雷”新聞,各類風投對于長租業務也更加謹慎。各類長租公寓也不得不將融資注意力轉向IPO。

  “對于長租公寓的投資機構而言,通過IPO上市也不失為一種退出途徑,能夠提前收益、分散風險。”上述人士稱,由于境內上市監管較嚴、港股對長租企業估值過低,也使得大部分長租品牌選擇美國上市。

  盈利難題仍未解決

  在存量時代下,長租公寓與聯合辦公是商業模式相似度極高的新興業態,資本市場對于聯合辦公的態度也間接影響了長租公寓的命運。

  此前,共享辦公鼻祖WeWork估值暴跌也為長租公寓行業敲響了警鐘。

  2019年8月,WeWork向美國證券交易委員會提交招股書,原計劃籌資30億美元,但由于盈利能力與高估值的不匹配,繼而引發了投資者的質疑。從招股書中的盈利來看,2016至2018年,WeWork營收分別為4.36、8.86、18.22億美元,而凈虧損則分別為-4.30、-9.33、-19.27億美元,三年累計凈虧損32.91億美元。

  凈虧損伴隨著整體營收增長的同時,WeWork享受著科技公司的高估值。據悉,2019年1月,WeWork估值最高到達470億美元。僅僅9個月后,WeWork放棄首次公開募股,其估值已降到100億到120億美元。

  克而瑞研究院研究員房玲告訴記者,“事實上不僅是聯合辦公,長租公寓行業也同樣面臨著盈利難的問題。”以本次青客公布的招股書為例,2017、2018財年的營業收入分別為5.23、8.90億人民幣,而凈虧損則達到了-2.45、-5.00億人民幣。

  對此,克而瑞機構發布研究報告稱:截至2019年上半年,青客的可出租房間數為96854間,期間每間的平均月租金為1149元,租金價差為25%。若按此計算,青客每間房每月的價差僅為287元,期間每間房的裝修成本為1.47萬元(2018財年為1.98萬元),這也意味著青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本。這還不包括期內相應的裝飾物折舊費用、銷售管理費用及貸款利息。

  在房玲看來,WeWork等企業IPO失敗,讓資本市場意識到,“即使規模達到一定程度后,其實際運營產生的價值是否能真正覆蓋其承擔的運營成本。”

  青客公寓創始人金光杰曾表示,12萬間才是青客的盈虧平衡點。然而,截至目前,比青客規模更大的幾家頭部租賃企業也未對外宣布實現盈利。

  “高負債也將會對其規模的繼續擴張帶來障礙。”房玲稱,對于長租行業而言,赴美上市雖能夠解決一時的資金問題,但若盈利模式這一核心問題不解決,即使上市也無濟于事。

  關注

  相寓:從長遠中獲得更多發展機遇

  對于市場上接連出現的長租公寓“爆雷”現象,我愛我家長租公寓業務相寓的相關負責人表示,“相寓的經營發展并不會受負面影響,從長遠看反而會獲得更多發展機遇。作為順應市場不斷變化的需求而創新的租賃產品,相信規范化管理是大勢所趨。”

  該人士表示,在行業充分競爭、整合與淘汰并行的過程中,相寓商業模式的優勢會逐漸顯露。相寓以分散式托管為主,是相對的輕資產模式,對于快速提升市場規模同樣是有利因素。作為基本實現盈利的長租公寓運營商,相寓非常關注市場匹配度,在運營過程中充分考慮到多元化產品與租客個性化需求的高效適配。 未來,隨著長租公寓逐步發展成為普及產品,租客群體將面臨更多的選擇。相寓在保證企業良好的運營狀態下,會不斷優化產品和運營而開創更廣闊的發展空間。

  相寓認為,長租公寓行業已從速度化拓展走向了質量化競爭的發展階段,這需要政府和地方監管機構、行業協會,甚至包括科研機構在內的多方面力量參與其中,合力推動行業不斷地建設和完善。

  數據顯示,今年6月,相寓在管套數29.24萬,太原、天津、北京、杭州4城根據租賃市場動向,主動減少租賃需求下降區域和租金下降區域的在管規模,降低不良庫存。截至今年6月30日,相寓全國平均出租率為94.7%,空置期9.7天。

  冠寓:專注打磨產品暫無上市計劃

  “目前沒有上市計劃。龍湖冠寓作為龍湖集團的主航道業務之一,是集團‘空間即服務’戰略整體協同的重要組成部分,現階段將會專注打磨運營和產品,服務城市青年,讓租住生活更美好。”龍湖冠寓相關負責人表示。

  自2016年創立以來,冠寓業務就被龍湖集團提升為與地產開發、商業運營、智慧服務并列的四大主航道業務。龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產獲取模式并舉的方式,以“核桃”、“松果”、“豆豆”三大產品線切入各細分市場,至2019年6月,已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等全國多個高量級城市。已累計開業超6萬間,2019年半年營收4.3億元,同比增幅207%,服務超10萬名租客。

  上述負責人表示,長租公寓本質是一種“服務消費品”,是一個為城市人才安居,為城市青年租住服務的產品。龍湖會堅定持續發展冠寓業務,提升業務拓展的標準和要求,形成“規模、速度、質量”并行發展的戰略三角模型,不斷推動業務前進。

  龍湖冠寓提出的CityHub(城市資源聚落)品牌理念,將長租公寓、聯合辦公、配套商業相結合的小綜合體生態模式,面向80至00后的年輕人群,倡導“去孤島化”的租住生態,讓租住空間跳脫出單一物理空間居住功能。

  本報記者 崔陸鵬 陳靜思


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編輯: 喬嬌閣
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